Auf solidem Fundament durch die Immobilienkrise

Mit einer neuen Serie blicken wir hinter die Zahlen der heimischen Wirtschaft. Regelmäßig analysieren wir veröffentlichte Jahresabschlüsse von Unternehmen aus verschiedenen Branchen. Heute in Teil 23: Die ZIMA Holding AG.

"Während die Zinswende viele in der Branche kalt erwischt hat, stehen wir heute auf einem Fundament, das uns souverän durch diese anspruchsvolle Marktphase trägt", fasst ZIMA-CEO und Inhaber Alexander Nußbaumer die Geschäftsentwicklung der vergangenen Jahre zusammen. Ein Blick in den aktuellsten öffentlich verfügbaren Konzernabschluss für 2024 gibt dieser Einschätzung recht: Das Dornbirner Unternehmen musste zwar Umsatzeinbußen hinnehmen, blieb ertragsseitig aber auf hohem Niveau.

Die ZIMA-Gruppe mit Standorten in Österreich, Südtirol, Deutschland und der Schweiz deckt die gesamte Wertschöpfungskette der Immobilie ab – von der Projektentwicklung über den Bau bis zur Hausverwaltung. Operativ stützt sich der Konzern dabei neben dem klassischen Bauträgergeschäft auch auf Tochterunternehmen wie die Dobler-Gruppe sowie den Makler B&B Immobilien. Im Jahresdurchschnitt 2024 beschäftigte die Gruppe 178 Mitarbeiter.

Umsatzrückgang nach dem Boom

Ein Blick in den Konzernabschluss zeigt auf den ersten Blick ein für die Branche derzeit typisches Bild. Die Umsatzerlöse sanken von 174 auf 162 Mio. Euro, die Betriebsleistung von 180 auf 169 Mio. Euro. Damit setzt sich der Rückgang fort: In den Boomjahren 2020 und 2021 hatte die Gesamtleistung noch bei über 230 Mio. Euro gelegen, seither ist das Volumen spürbar rückläufig.

Während viele Mitbewerber gleichzeitig in die Verlustzone rutschten, schloss ZIMA mit einem Ergebnis vor Steuern von 31 Mio. Euro ab, nach 36 Mio. Euro im Vorjahr. Der Jahresüberschuss belief sich auf rund 23 Mio. Euro und liegt damit weiterhin klar über dem Niveau der Jahre vor dem Boom. „Wir haben nicht spekuliert, sondern reinvestiert und Substanz aufgebaut", sagt Nußbaumer. „Das zahlt sich jetzt aus."

Als operative Hauptgründe für diese Stabilität nennt Nußbaumer die konsequente Fokussierung auf gute Lagen sowie striktes Kostenmanagement: "Wir bauen nicht auf Hoffnung". Das Ergebnis wird aber auch durch bilanzielle Effekte gestützt: Ein Teil des Gewinns stammt aus Beteiligungen an Partner-Projekten sowie aus dem bilanziellen Wertzuwachs der unfertigen Baustellen. Ertragssteigernd wirkt dabei auch, dass Zinskosten nicht sofort als Aufwand verbucht, sondern in den Wert der Gebäude eingerechnet werden.

Cashflow-Sprung

Besonders auffällig ist die Entwicklung im operativen Cashflow. Wurden in den Vorjahren massiv Mittel im Aufbau von Projekten gebunden, stiegen die Zuflüsse aus dem Tagesgeschäft 2024 auf 47 Mio. Euro, nach lediglich 2 Mio. Euro im Jahr zuvor. Damit zeigt sich das typische zyklische Muster eines Projektentwicklers: Nach Jahren der Kapitalbindung folgt mit der Fertigstellung großer Projekte ein kräftiger Rückfluss an Liquidität. Die liquiden Mittel erhöhten sich entsprechend auf 33 Mio. Euro. Diese gestärkte Liquiditätsposition eröffnet dem Unternehmen die Möglichkeit, antizyklisch zu investieren.

Starke Bilanz mit strukturellen Herausforderungen

Die Eigenkapitalquote von rund 41 Prozent bei einem absoluten Eigenkapital von 156 Mio. Euro unterstreicht die finanzielle Stabilität. Auch im Mehrjahresvergleich zeigt sich eine deutliche Stärkung der Kapitalbasis. Parallel dazu bleiben die Finanzverbindlichkeiten substanziell, auch wenn sie zuletzt reduziert werden konnten. In einem Umfeld erhöhter Zinsen bleibt die Finanzierung damit ein relevanter Faktor.

Gleichzeitig bleibt die Bilanz eines Projektentwicklers naturgemäß stark von laufenden Projekten geprägt. Der Bestand an unfertigen Bauvorhaben lag weiterhin auf hohem Niveau und bindet Mittel. In einem Umfeld mit Preisdruck und rückläufiger Nachfrage kann dies ein erhöhtes Bewertungsrisiko darstellen.

Während der Abschluss 2024 die schwierigste Phase der Immobilienkrise abbildet, deuten aktuelle Zahlen auf eine Stabilisierung hin. Für 2025 meldet das Unternehmen ein Neugeschäftsvolumen von 150 Mio. Euro und 302 verkaufte Wohnungen, auch wenn man von den Rekorden der Boomjahre noch entfernt ist.

Forderung nach Entbürokratisierung

Das Marktumfeld bleibe dennoch anspruchsvoll, räumt Nußbaumer ein. Geopolitische Unsicherheiten und die wirtschaftliche Gesamtlage drückten weiter auf die Kaufbereitschaft. Politisch wünscht sich ZIMA eine Senkung der Grunderwerbsteuer für den Ersterwerb, gezielte Fördermodelle für junge Familien sowie eine Entbürokratisierung der Bauvorschriften. Das Argument: Nur eine hohe Eigentumsquote könne den sozialen Mietwohnungsmarkt nachhaltig entlasten.

"Es braucht ein klares Bekenntnis der Politik zum Wohneigentum"

Interview mit Alexander Nußbaumer, CEO und Inhaber der ZIMA Unternehmensgruppe

VN: Wie ordnen Sie die Geschäftsentwicklung der vergangenen Jahre insgesamt ein, vom Boom vor der Zinswende bis zur aktuellen Marktphase?

Alexander Nußbaumer: Mit Dankbarkeit und Demut. Natürlich waren die Jahre vor der Zinswende auch für uns wirtschaftlich stark. Wir haben in dieser Phase den Fokus auf nachhaltige Wohnraumentwicklung nie verloren und sind mit beiden Füßen am Boden geblieben. Wir haben nicht spekuliert, sondern reinvestiert und Substanz aufgebaut. Das zahlt sich jetzt aus: Während die Zinswende viele in der Branche kalt erwischt hat, stehen wir heute auf einem Fundament, das uns souverän durch diese anspruchsvolle Marktphase trägt.

VN: Viele Unternehmen in der Wohnbaubranche verzeichneten in den vergangenen Jahren deutliche Rückgänge. Die ZIMA-Gruppe zeigt sich ertragsseitig verhältnismäßig stabil. Worin sehen Sie die Hauptgründe für diese Entwicklung?

Alexander Nußbaumer: Wir haben nie versucht, beim Wettbewerb schneller, höher und weiter mitzumachen. Nach über 10.000 gebauten Wohnungen weiß man, worauf es wirklich ankommt. Konkret sehe ich drei Gründe: Erstens eine gesunde Eigenkapitalbasis, die uns unabhängig von kurzfristigen Finanzierungszyklen macht. Zweitens die konsequente Fokussierung auf Lagen und Projekte, bei denen wir von der Nachfrage überzeugt sind – wir bauen nicht auf Hoffnung. Und drittens ein eingespieltes Team, das Kosten und Qualität im Griff hat. Das klingt unspektakulär, aber genau das macht den Unterschied in einer Marktphase wie dieser.

VN: In Ihrem Lagebericht für 2024 haben Sie für das abgelaufene Jahr 2025 erste Anzeichen einer Trendwende und steigende Immobilienwerte in Toplagen in Aussicht gestellt. Hat sich dieser Optimismus in Ihren Verkaufszahlen 2025 tatsächlich materialisiert?

Alexander Nußbaumer: Ja, unser Optimismus war berechtigt. Unsere Verkaufszahlen sind 2025 auf 150 Millionen Euro gestiegen, wir konnten 302 Wohnungen erfolgreich verkaufen. Aber hinter diesen Zahlen stehen 302 Familien, die sich für ein Zuhause bei ZIMA entschieden haben – das treibt uns an.

VN: Sie hatten für Vorarlberg angekündigt, 2025 ‚kreative Vertriebs- und Finanzierungsmodelle‘ einzusetzen, da die Kunden an den Bankrichtlinien scheitern. Welche Modelle waren das konkret und haben sie den Knoten gelöst?

Alexander Nußbaumer: Wir haben vor allem die Zusammenarbeit mit unseren Bankpartnern intensiviert, um für unsere Kunden individuelle Finanzierungslösungen zu ermöglichen. Das war und ist der wirksamste Hebel, denn jeder Käufer bringt eine andere Ausgangslage mit. Mit dem Auslaufen der KIM-Verordnung hat sich der regulatorische Rahmen zwar entspannt, aber die Verunsicherung bei den Interessenten bleibt. Umso wichtiger ist es, dass wir als Bauträger unsere Kunden aktiv durch den gesamten Kaufprozess begleiten, von der ersten Beratung bis zur Finanzierungszusage.

VN: Ihre Geldflussrechnung zeigt für das Jahr 2024 einen starken operativen Cashflow. Zum Bilanzstichtag verfügten Sie dadurch über beachtliche liquide Mittel. Wie planen Sie, diese finanzielle Stärke im aktuell sehr angespannten Marktumfeld einzusetzen?

Alexander Nußbaumer: Diese Kapitalstärke ist kein Zufall, sondern das Ergebnis vorausschauenden Wirtschaftens. Sie gibt uns jetzt die Freiheit, antizyklisch zu handeln: Wir können in einem Marktumfeld, in dem sich andere zurückziehen, gezielt in attraktive Grundstücke und neue Projekte investieren. Gleichzeitig ist diese Stärke auch ein Signal an unsere Kunden. Wer bei ZIMA kauft, kauft bei einem Bauträger, der seine Projekte sicher fertigstellt. Das ist bei einer Lebensentscheidung wie dem Wohnungskauf nicht selbstverständlich.

VN: Die Gruppe ist breit aufgestellt. Welche Rolle spielt diese Diversifikation aktuell für die Stabilität des Unternehmens, und wo sehen Sie künftig die größten Wachstumsfelder?

Alexander Nußbaumer: Mit Standorten in Innsbruck, Wien, Bozen, München und Sankt Gallen sind wir bewusst breit aufgestellt. Genau diese regionale Diversifikation gibt uns Stabilität, weil wir nicht von einem einzelnen Markt abhängig sind. Dazu kommt, dass wir die gesamte Wertschöpfungskette rund um die Immobilie abdecken: von der Projektentwicklung über den Bau bis zur Hausverwaltung. Neu hinzugekommen ist Leipzig, die Stadt mit den besten Wachstumsperspektiven in Deutschland. Dort werden wir in den nächsten Jahren gezielt wachsen.

VN: Wie stellt sich die Entwicklung im laufenden Geschäftsjahr 2026 bislang dar, und welche Erwartungen haben Sie für den weiteren Jahresverlauf?

Alexander Nußbaumer: Das Marktumfeld bleibt anspruchsvoll, daran hat sich seit 2024 wenig geändert. Die geopolitischen Unsicherheiten und die wirtschaftliche Gesamtlage drücken auf die Kaufbereitschaft, das spüren wir. Gleichzeitig sehen wir aber, dass qualitativ hochwertige Projekte in guten Lagen nach wie vor ihre Käufer finden. Wir konzentrieren uns deshalb auf das, was wir beeinflussen können: erstklassige Standorte, durchdachte Grundrisse und eine Beratung, die Vertrauen schafft.

VN: Was müsste sich aus Ihrer Sicht politisch ändern, damit der Wohnbau wieder stärker in Gang kommt, und welche Maßnahmen wären dabei am wirksamsten?

Alexander Nußbaumer: „Schaffa, schaffa, Hüsle baua", das war das Fundament für ein erfolgreiches Vorarlberg. Eigentum ist die beste Pensionsvorsorge, und ein miet- und sorgenfreies Leben im Alter muss wieder als erstrebenswertes Ziel in der Gesellschaft verankert werden. Dafür braucht es ein klares Bekenntnis der Politik zum Wohneigentum. Mit konkreten Maßnahmen: Senkung der Grunderwerbsteuer für den Ersterwerb, gezielte Fördermodelle für junge Familien und eine Entbürokratisierung der Bauvorschriften, die das Bauen schneller und günstiger macht. Denn wenn alle auf den Mietmarkt drängen, werden die Mietpreise weiter steigen. Nur eine hohe Eigentumsquote kann den sozialen Mietwohnungsmarkt nachhaltig entlasten.

(VN/VOL.AT)